Op 24 april jl. stuurde de minister het advies over de waardedaling van de woningen in het aardbevingsgebied naar de Tweede Kamer. In zijn brief die het advies vergezelde, liet hij zich positief uit over het advies. Niettemin kan hij nog veranderingen aanbrengen. In de media benadrukte de minister dat de vergoeding voor waardedaling een recht is. De GBB ziet dit net zo: bewoners hebben recht op een vergoeding van de waardedaling maar dan wel zo dicht mogelijk bij de werkelijke waardedaling.
Wet collectieve afwikkeling massaschade (WCAM)
De waardedaling bepalen met een generieke regeling is op zichzelf prima. Immers, als voor elk huis de rechter apart moet beslissen, moeten duizenden woningeigenaren nog jaren wachten. Zo’n generieke regeling beoogt hetzelfde als de Wet collectieve afwikkeling massaschade (WCAM). Die voorziet in de mogelijkheid om een overeenkomst over de afwikkeling van een groot aantal gelijksoortige schadevorderingen (zogeheten ‘massaschade’) verbindend te laten verklaren voor de gehele groep van schuldeisers. Een voorwaarde is dan wel dat er een breed draagvlak onder gedupeerden bestaat voor de regeling. Dit wordt bereikt door sterk rekening te houden met het belang en het perspectief van de gedupeerden. Een tweede voorwaarde bij toepassing van de WCAM is dat gedupeerden zich kunnen onttrekken aan de regeling als zij menen dat deze hun zaak onvoldoende recht doet.
Het voorliggende advies voor de waardedalingregeling voldoet aan geen van beide voorwaarden. Weliswaar is de GBB, als grootste vereniging van gedupeerden, in de gelegenheid gesteld commentaar te leveren op de ideeën van de commissie, in het uiteindelijke advies is hier nauwelijks rekening mee gehouden. Hier volgen in het kort onze bezwaren.
Te weinig maatwerk
Zo biedt de regeling te weinig maatwerk. Er wordt bijvoorbeeld bij de bepaling van de waardedaling geen rekening gehouden met belangrijke individuele kenmerken van de woning, zoals de gebleken kwetsbaarheid voor aardbevingen, de grootte van het huis, alleenstaand of niet en bouwjaar.
WOZ waarde als grondslag
De waardedaling wordt berekend als een percentage van de WOZ waarde met peildatum 1 januari 2019. Als de waardedaling vanwege de aardbevingen volledig is verdisconteerd in de WOZ, zoals de commissie aanneemt, wordt er voor huizen die vanwege aardbevingsschade,
sterk in waarde zijn gedaald – soms daardoor onverkoopbaar zijn geworden – veel te weinig vergoed, gegeven de percentages die de commissie noemt. De regeling schiet daarom ernstig tekort bij dergelijke huizen.
Opt out regeling
De GBB wil daarom dat er voor die gevallen een opt out regeling komt. Hiermee kan een woningeigenaar zich onttrekken aan de generieke regeling en een andere methode kiezen van de berekening van waardedaling, bijvoorbeeld door middel van taxatie. Daadwerkelijke taxatie, hoe lastig ook, is te prefereren boven een methode waarvan al tevoren bekend is dat de compensatie te laag is.
NAM waardedalingregeling
In de afgelopen jaren heeft een aantal mensen hun huis verkocht met gebruikmaking van de NAM waardedalingregeling. De compensatie die hiermee werd verkregen, bedroeg vaak niet meer dan een paar procent van de verkoopprijs. De GBB vindt dat deze mensen gebruik moeten kunnen maken van de nieuwe waardedalingregeling, met verrekening van wat ze al hebben gekregen. In de nu voorgestelde regeling wordt dit echter niet toegestaan. Deze mensen – ook zij die gebruik maakten van de opkoopregeling – worden gestraft omdat ze – vaak noodgedwongen – zaken moesten doen met de NAM. Dit is niet rechtvaardig.
Toets
Tot slot acht de GBB het raadzaam de uitkomsten van de regeling eerst empirisch te toetsen voordat deze wordt ingevoerd. Dit kan bijvoorbeeld door het grondig laten taxeren van een aantal woningen in het gebied, als waren er geen aardbevingen geweest. De taxatiewaarde kan dan vergeleken worden met de optelsom van WOZ waarde en de door de methode berekende waardedalingcompensatie.
De GBB roept de minister op in te gaan op de wensen van de GBB, die we hem en de Kamerleden in volledige versie zullen toesturen, verondersteld dat hij een regeling wil met draagvlak onder gedupeerden.
Jelle van der Knoop
Voorzitter Groninger Bodem Beweging